전세계약 뒤 전입신고와 확정일자를 챙기는 것은 중요하지만, 두 절차만으로 보증금 전액 반환이 보장되는 것은 아닙니다. 각각 어떤 권리를 위한 것인지, 언제 효력이 생기는지 알아두어야 합니다.
대항력은 점유와 주민등록으로
집을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 임대차를 주장할 수 있게 하는 효력입니다. 다만 주민등록을 마친 날 바로 생기는 것이 아니라, 원칙적으로 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 계약서에 적힌 주소와 실제 전입신고 주소가 일치하는지 확인하고, 동·호수가 누락되지 않도록 살펴보세요.
우선변제권에는 확정일자도 필요
경매나 공매에서 다른 권리자보다 먼저 보증금을 배당받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 갖춰야 합니다. 확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차이지, 보증금 반환을 보증하거나 선순위 권리를 없애는 것은 아닙니다. 집에 이미 설정된 근저당권 등 권리의 날짜와 금액, 주택의 가치에 따라 실제 회수액은 달라질 수 있습니다. 계약 전 등기사항증명서를 확인하고, 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 지체하지 않는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 우선변제권이 생기나요?
아닙니다. 주택을 인도받고 주민등록을 갖춘 뒤 확정일자까지 있어야 합니다. 확정일자만으로는 부족합니다.
전입신고를 했다가 다른 곳으로 옮기면 어떻게 되나요?
점유나 주민등록을 유지하지 않으면 대항력에 영향을 줄 수 있습니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령 등 보호 조치를 먼저 확인하세요.